トラブルを避けるために知っておきたい法律情報
不動産取引においては、消費者の保護などを目的として様々な法律が設けられています。愛知・名古屋の不動産売却専門業者「ランドファブリック」が、不動産売却に関する法律について解説します。トラブルのないスムーズな不動産売却を実現するため、事前に概要は押さえておきましょう。特に、マイホームの売却をお考えの方にとっては、住宅の瑕疵に関する法律が重要になってきます。
住宅の瑕疵（かし）に関する法律
民法
『契約不適合』責任とは、『引き渡しされた目的物が種類・品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき』に売主が負担する責任である。
- 買主は、契約不適合責任を追及できることがある。
- 物件の品質に契約不適合があるとき、買主は売主に対し物件の修補を請求することができる。
- 物件の品質に契約不適合があるとき、買主が物件の修補を請求しても売主がこれをしないときは、買主は売主に対し不適合の程度に応じて売買代金の減額を請求することができる。
- 物件の品質に契約不適合があるとき、買主は売主に対し債務不履行責任としての損害賠償請求することができる。など
宅地建物取引業法
宅地建物取引業者は、自らが売主となる契約において契約不適合責任を引渡し日から2年以上負わなければならない。この規定は民法の規定より優先されるため、この規定に違反する契約は無効となる。個人の場合は、引渡し日より2～3ヶ月位の責任が一般的です。
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）
住宅の品質確保の促進、および住宅購入者の利益の保護、住宅に関わる紛争の迅速かつ適正な解決を図ることなどを目的とした法律。たとえば、新築住宅の売主には10年の瑕疵担保責任を負うことを義務付けるほか、住宅の性能表示基準や、住宅性能評価を受けた住宅に関わる紛争処理を円滑に行うための体制などについて規定している。
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律
新築住宅の売主などが、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で定められている「10年間の瑕疵担保責任」を確実に履行するための規制が設けられている法律。たとえば、平成26年10月1日以降の引き渡しとなる新築住宅の売主などに対し、保険加入または補償金の供託（積み立て）を義務付けることで、売主が倒産などによって瑕疵担保責任を果たせない場合にも、瑕疵の補修などの費用を保険会社に請求できたり、供託金の還付を受けたりできる。
売買契約に関する法律
契約の基礎となる法律「民法」では、売買契約についても、基本的な考え方が定められています。
民法では、契約関係にある当事者同士は、原則として対等かつ公平であるとされていますが、実際には不動産売買の際には、事業者と消費者では情報量においても、交渉能力においても差があるものです。そこで、民法とは別に、消費者を保護するための法律が定められています。
民法
契約の成立要件、手付、契約不適合責任など、契約についての基本的な考え方を規定している。契約内容について、当事者間で争いが起きた場合、また取り決めがなかった場合などは、原則として民法に基づいて解決する。
宅地建物取引業法
宅地建物取引業者自らが売主となる売買契約において、消費者保護の観点によって、民法の規定にかかわらず、契約内容の一部に制限を加えるなどの規定がある。たとえば、手付金・違約金などの金額や、契約不適合責任に関する規定などが設けられており、この規定に違反する契約は無効となる。
消費者契約法
不動産取引では、事業者と消費者では情報量や交渉力に差があることを前提に、事業者と消費者の間で締結された契約（消費者契約）を対象に、消費者保護の観点から民法より優先する規定を設けている。
たとえば、事業者による不適切な行為の結果から、消費者が誤認または困惑したままで契約を締結した場合には、その契約を取り消すことができる。また契約内容に、消費者の権利を不当に害する状況があった場合は、その契約を無効にする旨の規定などがある。
