争続対策としての不動産売却
「相続争い」と言えば、昔は資産家だけの話でしたが、今は少し事情が変わってきました。現在では、相続財産が少ない家族においても、相続トラブルが発生することが増えています。「資産がないから」「兄弟の仲が良いから」と安心していられないのが実情です。相続不動産の売却において、親族トラブル、いわゆる「争続」を避けるためのポイントについてご説明しましょう。
遺産を分割しやすくするために売却して現金化する!
「相続財産が不動産のみ」というケースで問題になるのが、「分けるのが難しい」ということです。不動産というのは分割するのが難しく、相続人が複数いる場合、「分け方」を巡ってトラブルに発展することは少なくありません。
生まれ育った家や代々受け継がれてきた土地など、どうしても手放せない不動産であれば別ですが、遺産分割を巡るトラブルを避けるために有効なのは、相続不動産を売却することです。売却によって現金化してしまえば、相続人間で分配しやすくなります。
誰も使っていない不動産は売却する!
相続不動産は、必ずしも誰かが住んでいる物件ばかりではありませんし、近くにあるとも限りません。誰も住んでいない不動産や遠方の不動産は管理をするのが難しく、放置しているとどんどん資産価値は下がっていきますし、使っていなくても固定資産税は発生します。
さらに、「誰が管理をするのか」で揉めるケースも少なくありません。使い道のない相続不動産を持ち続けていてもメリットは少なく、トラブルの火種になる可能性が高いので、早い段階で売却した方が賢明です。
住み続ける場合は他の相続人の同意を得る!
相続財産のなかに相続人の誰かが居住している不動産がある場合は、揉めごとに発展するリスクがあります。住んでいる人は、「思い入れもあるし、売却しないでそのまま住み続けたい」と考えますが、住んでいない相続人は、売却（現金化）して自分の「分け前」がほしいと考えます。
この場合、住んでいる人は他の相続人の権利を侵害していることを忘れてはいけません。売却して現金を分配するのが一つの解決策ですが、住み続ける場合は別の方法で他の相続人の同意を得る必要があります。
相続不動産の共有状態を解消するには?
相続不動産は被相続人が亡くなった日から、「相続人全員の共有財産」となります。つまり、全員が持分を有している状態ですから、全部を売却する場合などは相続人全員で手続きを進めなければなりません。売却以外でも、他の相続人の合意を得ることなく以下のような行為をすると権利を侵害することになるため、注意が必要です。
【土地】 利用形態・形質の変更、建築 など
【建物】 家屋の取り壊し、大規模改造、新築への建て替え など
共有状態を解消するには?
共有状態にある不動産は、流動性や換金性に乏しいのがいちばんの問題です。無用なトラブルを避けるには、共有状態を解消することが重要です。そのためには、一般的に以下の方法が用いられます。
現物分割
各相続人の持分の割合で土地を分筆して、各々に分配する方法です。例えば、100坪の土地を4人で均等に共有している場合、土地を25坪×4区画に分筆して、各々が1区画を所有します。ただし、土地の形状や面積、道路状況などによっては分割できない場合もあります。
換価分割
共有状態の不動産を全員で売却し、その代金を持分の割合に基づいて各相続人に分配する方法です。分割しにくい不動産を分割しやすい現金にできるため、比較的フェアな遺産分割につながります。
代償分割
相続人の一人が他の相続人に、自己の持分を譲り渡し、その代償として金銭や財産を受け取る方法です。
相続不動産を巡るトラブルを避けるためには、様々な方法があり、不動産の権利関係や利用状況、相続人間の人間関係などによって最適な方法は変わってきます。すべての相続人が納得のいく結末を迎えるためには、第三者が間に入り、意見を調整することが重要です。
相続不動産を巡る親族トラブルに不安がある方は、お気軽にランドファブリックにご相談ください。当社は不動産売却専門の仲介業者。名古屋を中心に愛知県全域の不動産売却をサポートしています。
ケース・物件別不動産売却の注意点とポイント
