お金・税金｜不動産売却・査定（愛知・名古屋）

不動産売却で必要な税金と費用

不動産を売却するとなると、大きな「お金」が動きます。売却が成立すれば売主に売却代金が入ってきますが、税金や諸費用など「出ていく」お金があることを忘れてはいけません。愛知・名古屋の不動産売却専門業者「ランドファブリック」が、不動産売却に関するお金・税金について詳しくご説明します。

税金について

不動産を売却する際には、まず売買契約書に貼る印紙に対して税金がかかります。また、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、所得税や住民税が課されます。売却にまつわる税金のこと、またその控除制度について知っておきましょう。

譲渡所得の計算

不動産の売却による利益とは、原則として取得時から売却時までの資産の値上益であり、具体的には次の算式により計算されます。

印紙税

不動産売買契約書に貼る印紙には、印紙税がかかります。印紙税の金額は、売買契約書に記載されている金額によって異なります。不動産価格が1,000万円～5,000万円の間であればおおよそ10,000円、5,000万円～1億円であれば30,000円になります。
※税法によって変動します

所得税

不動産を売却することで利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税が発生します。課税価格は、物件購入時より売却時の額が高かった場合に、その差額から購入時にかかった諸費用・控除分経費を差し引いた純利益分です。税率は、物件の保有期間によって異なりますが、5年以上なら15%、5年以下なら30%となります。
※税法によって変動します

住民税

所得税と同様に、全額諸費用・控除分経費、不動産売却によって利益が出た場合には住民税が発生します。課税価格も、所得税と同じく購入時・売却時の金額の「差額」です。税率は、物件の保有期間によって異なりますが、5年以上なら5%、5年以下なら9%となります。
※税法によって変動します

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・住民税が課税されますが、「特別控除」や「買い換え特例」が適用になれば、税金が免除されたり、課税を繰り延べたりできます。適用条件を確認した上で、どちらが得になるのかをよく検討して選択することが大切です。

特別控除～譲渡所得が3,000万円以下なら無税～

マイホームを売却したときの譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。マイホームを売却する場合、譲渡所得が3,000万円以下であれば、所得税・住民税が課税される心配はありません。譲渡所得以外の条件としては、以下のようなものがあります。

所有者が自ら住んでいた居住地である
譲渡相手は、親族などの関係者ではない
不動産売却を行った年に、住宅ローン控除を受けていない
売却した前年および前々年に、この特例または「マイホームの買い換え特例」「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないなど

空き家特例

空き家になった家の売却は税金が軽くなる。相続で空き家になった被相続人の家を売却した場合、譲渡所得（売却で得た利益）から3,000万円を差し引くことができます。

被相続人が一人で暮してた。
昭和56年5月31日以前に建てられた建物（マンションなど除く）
相続から売却まで空き家であった。　　　　など

買い換え特例～課税を繰り延べできる～

自宅を売却して新たに家を購入する場合に、売却にかかる税金の課税を繰り延べできる制度で、特例の適用を受けた場合は、売却がなかったものとみなされて、売却した年には課税されません。新たに購入した家をその後売却するときまで、譲渡所得に対する課税が繰り延べられます。

売却する物件の所有期間および所有者の居住年数が10年以上である
新しく購入した敷地面積が、500m²以下である
新しく購入した住宅の床面積が50m²以上である
物件の売却相手や、新たな居住の購入先が親族などの関係者ではないなど

※税法によって変動します

費用について

不動産を売る際は、仲介手数料をはじめ様々な費用がかかります。想定外の費用で資金計画がズレが生じないよう、各費用について理解しておきましょう。

仲介手数料

仲介によって不動産の売買契約が成立した際に支払う成功報酬。「媒介報酬」「仲介報酬」とも呼ばれます。一般的に「成約価格×3％＋6万円＋消費税10％」（成約価格400万円以上の場合）の計算式で算出されます。不動産売却にかかる費用の中でも特に金額が大きいため、必ず念頭に置いて売却を進めなければいけません。

抵当権抹消費用

金融機関によって設定されている抵当権を抹消する手続きに必要な費用です。抵当権は、不動産購入にあたって住宅ローンを利用した際、その不動産を担保として金融機関に差し出すことで設定されますが、抵当権が残っていると不動産を売却することができません。そのため、住宅ローンの残債を支払うことで抹消してもらう必要があります。費用は一般的に2万円程度で、司法書士に支払います。